در صورتی که افراد بخواهند خرید و فروشی را انجام دهند می بایست گفته ها و توافقات خود را به صورت مکتوب تنطیم کنند بنابراین ناگزیر هستند در این زمینه بیع نامه ای تنظیم کنند به همین منظور با حضور و مراجعه در دفاتر املاک نسبت به تنظیم بیع نامه اقدام می کنندالبته لازم به ذکر است که افراد می توانند بدون حضور در دفاتر املاک فی مابین خود نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام کنند اما بهتر است که برای جلوگیری از عواقب احتمالی و ضررهای غیرقابل جبران به دفاتر املاک مراجعه کنند زیرا با توجه به اینکه در سیستم کنونی دفاتر املاک از بابت معاملات کد رهگیری داده می شود و معامله به ثبت می رسد معامله امن تر خواهد بود.مبایعه نامه یک سند عادی است .سند عادی در مقابل سند رسمی قرار می گیرد اسناد رسمی توسط ماموران رسمی یا در دفاتر رسمی تنطیم می شود .در حالی که در خصوص اسناد عادی تنطیم به اینگونه نمی باشد و ممکن است توسط طرفین نیز نوشته شود .در مبایعه نامه طرفین در مورد زمان و مکان تحویل مال و متقابلاً نحوه پرداخت ثمن معامله (مبلغ) تعهداتی را قبول میکنند. مبایعه نامه فقط مخصوص املاک نیست.
نکته حائز اهمیت این است که در مبایعه نامه، مالکیت منتقل نمیشود، بلکه این انتقال مالکیت، با حضور طرفین قرارداد به جهت تنظیم سند رسمی حاصل میگردد به همین دلیل ممکن است در خصوص یک ملک اسناد عادی متفاوتی تنظیم شده باشد به همین دلیل افراد پس از توافقات اولیه که در قالب مبایعه نامه تحقق یافته است می بایست به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و معامله خود را به ثبت رسمی برسانند و در صورت تخلف از این امر از سوی یکی از طرفین و ورود خسارت به طرف دیگر،متضرر می تواند جبران خسارت کند.
حال که با مبایعه نامه آشنا شدیم و تفاوت آن را با سندعادی دریافتیم در ادامه به فسخ این سند می پردازیم.
فسخ مبایعه به معنای بر هم زدن آن می باشد، آن هم در مواردی که قانون اجازه می دهد. هر قراردادی که میان دو طرف بسته می شود ، اصولا آن دو طرف معامله را پایبند به قرارداد می کند . بنابراین اصل بر این است که ماده 219 قانون مدنی در این خصوص بیان می دارد که:عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود.بنابراین اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. در صورتی که عقدی(مبایعه نامه) فسخ شود آثارفسخ نسبت به آینده است، به طور مثال یک نفر مال خود را به دیگری می فروشد، با فسخ معامله تمامی منافع یا خسارتی ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر می گردد. از جمله مواردی که بر طبق آن می توان نسبت به فسخ مبایعه نامه اقدام کرد خیارات می باشد که براساس آن ها عقد مبایعه نامه به ضرر یکی از طرفین باشد و خسارت قابل توجهی را برای او به بار آورد، در این صورت شخص خسارت دیده می تواند با تقدیم دادخواست فسخ مبایعه نامه بدان اقدام کند.
لازم به ذکر است که بین فسخ و اقاله (تفاسخ ) فرق وجود دارد ،اقاله زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف دیگر رضایت و میلی نسبت به ادامه انجام تعهدات موجود در مبایعه نامه نداشته باشند، در این صورت با رضایت طرفین می توان مبایعه نامه را اقاله کرد.
حق فسخ چیست؟
حق فسخ در معاملات بین اشخاص رواج دارد و در صورتی که اشخاص اقدام به منعقد کردن قراردادی تحت عنوان بیع بنمایند می توانند از این حق استفاده کنند . حق فسخ اختیاری است که قانون گذار به دو طرف قرارداد داده است تا در صورت وجود شرایط مشخصی بتوانند قرارداد خود را خاتمه دهند . به حق فسخ در اصطلاح حقوقی خیار فسخ یا شرط فسخ هم گفته می شود . خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد.
به حق فسخ مبایعه نامه در اصطلاح حقوقی خیار فسخ گفته میشود. از جمله مواردی که برطبق آن می توان نسبت به فسخ معامله اقدام نمود و از خیار فسخ استفاده کرد معیوب بودن مثمن می باشد.
بنابراین اصل براین است که خیار فسخ با آگاهی و ارداه یکی از دو طرف معامله واقع می شود .
شرط فسخ با حق فسخ متفاوت می باشد و فسخ مبایعه نامه ممکن است به دو صورت ذیل حاصل شود:
1 . توافق طرفین: طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند.لازم به ذکر است که استفاده از این حق برای طرفین در مدت مطرح شده در قرارداد می باشد. مثلا یک ماه
2 . حکم قانون: قانون در مواردی برای جلوگیری از ضرری که به طور ناخواسته از قرارداد متوجه یکی از دو طرف معامله است، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل معیوب بودن مبیع
بنابراین حق فسخ با شرط فسخ متفاوت بوده زیرا در حق فسخ مبنای فسخ حکم قانون برای جلوگیری از ضرر می باشد در حالی که شرط فسخ بر مبنای توافق طرفین می باشد.
شرایط فسخ مبایعه نامه
برهم زدن مبایعه نامه تحت شرایطی مقدور می باشد که در ادامه به آنها می پردازیم:
1- قاصد بودن فسخ کننده:دارنده حق فسخ قصد برهم زدن معامله را داشته باشد.
2- رضایت فسخ کننده: فسخ کننده باید راضی به فسخ معامله باشد و اگر با اکراه چنین کرد،این فسخ اثر حقوقی ندارد.
3- داشتن اهلیت قانونی :فسخ کننده می بایست دارای اهلیت باشد به این معنا که عاقل ،بالغ و رشید باشد.
علاوه بر شرایط عمومی برای اینکه طرفین بتوانند معامله را فسخ کنند می بایست از خیارات موجود در قانون استفاده نمایند و براساس آنها معامله را برهم بزنند که در ادامه به این خیارات می پردازیم:
1- خیار مجلس: به این معنا که تازمانی که طرفین در مجلس عقد باشند می توانند از این حق استفاده کنند
2- خیار غبن: برای استفاده از خیار غبن می بایست یکی از طرفین مغبون شده و یا به اصطلاح گول خورده باشد.
3- خیار شرط: در صورتی می توان از این اختیار استفاده کرد که مدت توافق شده بین طرفین منقضی نشده باشد. طرفین قرارداد می توانند ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. این حق فسخ می تواند به شکل شرطی در عقد قرارداد عنوان شود مثل اینکه شخصی خانه ای را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن معامله را فسخ کنند که طبق ماده 399 قانون مدنی به آن اصطلاحا خیار شرط گفته می شود.
4- خیار تدلیس: در صورتی که یکی از طرفین مال خود را از آنچه که هست و واقعیت دارد بهتر نشان داده باشد طرف مقابل این حق را دارد که براساس خیار فسخ عقد را برهم بزند.
5- خیار تخلف از شرط: بر اساس این خیار فروشده یا خریدار شرطی را در معامله قرار داده اند ولی به آن عمل نمیکند..
6- و سایر خیارات از جمله: خیارعیب-خیار شرکت-خیار تاْخیر تادیه-خیار حیوان، خیار تعذر تسلیم از مواردی هستند که در فسخ قرارداد مورد بحث قرار می گیرد.
شرط مندرج در قرارداد بر سه قسم تقسیم می شود .کطابق ماده 234 قانون مدنی :شرط بر سه قسم است:
۱-شرط صفت
۲-شرط نتیجه
۳-شرط فعل اثباتاً یا نفیاً
-- شرط صفت: ممکن است شرط مندرج در قرارداد به صورت شرط صفت باشد یعنی شرطی راجع به کیفیت یا کمیت مورد معامله در قرارداد بیان شود و در قرارداد شرط شود، مبیع دارای صفت و ویژگی خاصی باشد، مثل اینکه شخصی بگوید به شرطی این پالتو را را از شما می خرم که چرم باشد یا یه شرطی این کیسه گندم را می خرم که پنجاه کیلو باشد. در چنین حالتی اگر مبیع فاقد ویژگی مطرح شده در قرارداد را نداشته باشد ، برای خریدار حق فسخ ایجاد می شود.
-- شرط فعل: ممکن است شرط موجود در قرارداد شرط فعل باشد یعنی یعنی اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین (طرفین معامله) یا بر شخص خارجی شرط شود، مثل اینکه شخصی بگوید من موتور خود را به شما می فروشم به قیمت ده میلیون تومان و در ضمن عقد شرط می کنم که شما خانه مرا رنگ آمیزی کنید.حال اگر شخصی که تعهد کرده ،عمل موردنظر را انجام ندهد ، شخصی که تعهد به نفع او شده است، ابتدا باید الزام متهد به به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد. در صورتی که متعهد تعهد خویش را انجام نداد، متعهدله می تواند شخصاً یا از طریق شخص ثالث، تعهد را انجام و هزینه های آن را از متعهد مطالبه و دریافت نماید. در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهدله و یا شخص ثالث نیز نباشد، متعهد له می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
قانون مدنی در مواد مختلفی شرط فعل را مورد توجه قرار داده است که در ادامه به آنها می پردازیم:
براساس ماده۲۳۷ قانون مدنی: هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد اثباتا” يا نفيا” كسي كه ملتزم بانجام شرط شده است بايد آن را بجا بياورد و در صورت تخلف طرف معامله مي تواند به حاكم رجوع نموده تقاضاي اجبار به وفاء شرط بنمايد.
براساس ماده۲۳۸ قانون مدنی: هر گاه فعلي در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غير مقدور ولي انجام آن بوسيله شخص ديگري مقدور باشد حاكم مي تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم كند.
براساس ماده۲۳۹ قانون مدنی: هر گاه اجبار مشروط عليه براي انجام فعل مشروط ممكن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالي نباشد كه ديگري بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
-- شرط نتیجه: ممکن است شرط موجود در قرارداد شرط نتیجه باشد به این معنا که هدف تحقق اثر يك عمل حقوقي باشد و این عمل حقوقی می تواندعقد باشد يا ايقاع.به طور مثال وقتی شخصی بگوید من ماشین خود را به قیمت 90 میلیون تومان به شما میفروشم به شرطی که در مقابل طلب برادر من بخشیده شود . یعنی دائن با اختیار از دین خود صرف نظر نماید. در اين شرط نیز همانند شرط صفت نمي توان مشروط عليه را به انجام آن الزام نمود، زيرا در صورت وجود شرايط لازم، شرط نتيجه با تحقق عقد حاصل مي شود و در صورت عدم اجتماع شرايط مزبور، شرط مذكور محقق نمي شود. پس مشروط له نمي تواند، به جا آوردن مفاد شرط را از مشروط عليه مطالبه نمايد، زيرا انجام دادن عملي به عهده مشروط عليه نبوده است و در نتيجه اثر تخلف از شرط براي مشروط له، فقط حق فسخ معامله اصلي است.
نکته حائز اهمیت این است که حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف متعهد از شرط قراردادی، فوریت ندارد و صاحب حق فسخ هر زمان که بخواهد می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. این حق فسخ به ورثه نیز منتقل می گردد.. براساس ماده۲۴۶ قانون مدنی: در صورتي كه معامله به واسطه اقاله يا فسخ بهم بخورد شرطي كه در ضمن آن شده است باطل ميشود و اگر كسي كه ملزم به انجام شرط بوده است عمل به شرط كرده باشد مي تواند عوض او را از مشروط له بگيرد.
دلایل فسخ مبایعه نامه
در زیر مواردی که موجب فسخ بیع نامه میشوند ذکر شده است:
- خیار تدلیس
در معاملهای که خریدار یا فروشنده، اقدامی انجام دهد که باعث فریب طرف دیگر شود، شخص فریب خورده اختیار فسخ دارد.
- خیار عیب
در مواردی که پس از معامله معلوم شود کالا معیوب بوده، قانونگذار به خریدار این حق را داده که بر طبق خیار عیب معامله را برهم بزند
باید توجه داشت طبق قانون این عیب باید طوری باشد که از ارزش کالا یا استفاده متعارف آن کاسته شود.
- خیار تخلف از شرط
فروشنده یا خریدار شرط کند کاری که انجام میدهد، یا مالی که میفروشد دارای ویژگیهایی خاصی است، اما به آن شرط عمل نکند یا آن مال دارای خصوصیات شرط شده نباشد، در این صورت دیگری میتواند با حدود و شرایطی معامله را بر هم بزند.
- خیار تاخیر ثمن
در معاملات نقدی اگر ظرف سه روز خریدار مبلغ معامله (ثمن ) را نپردازد، فروشنده میتواند از تحویل کالا به خریدار خودداری کند.
بنابراین این خیار مختص فروشنده است که در اثر نپرداختن ثمن در ظرف سه روز از تاریخ معامله اختیار فسخ مبایعه نامه را دارد.
- خیار مجلس
تا زمانی که طرفهای معامله در محل توافق یا بنگاه حضور دارند، این حق به آنها داده شده که از معامله پشیمان شوند و معامله را فسخ کنند.
به این ترتیب خیار مجلس تا زمانی که دو طرف از هم جدا نشده باشند و در کنار هم هستند محقق میشود
نحوه فسخ مبایعه نامه
در مواردی که قانون اجازه میدهد ،طرف های قرارداد میتوانند عقد را فسخ کنند. البته اصل بر این است که هیچ کدام از افراد نمیتوانند قرارداد را به طور یک جانبه بر هم بزنند. در این مورد قانون مقرر کرده است : «عقودی که طبق قانون واقع شده، بین طرف های عقد و نماینده آن ها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه با رضایت طرف ها یا به علت قانونی فسخ شود». به این ترتیب با توجه به نظر قانوگذار اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است. شایان ذکر است، اثر فسخ مبایعه نامه نسبت به آینده است. به طور مثال در موردی که شخصی مال خود را به دیگری میفروشد، با فسخ معامله کلیه منافع یا خسارت ناشی از آن مال به خریدار اولیه بر میگردد.
موارد مقدور نبودن فسخ
در مواردی اگر خریدار بفهمد که مال عیبی دارد، نمی تواند معامله را به هم بزند یا تفاوت قیمت بگیرد که به شرح ذیل است.
- موقع خریدن مال، عیب مال را بداند.
- به عیب مال راضی شود.
- در وقت معامله بگوید که اگر مال عیبی داشته باشد، پس نمی دهم و تفاوت قیمت هم نمی گیرم.
- فروشنده در وقت معامله بگوید که این مال را با هر عیبی که دارد می فروشم، اما اگر عیبی را معین کند و بگوید که مال را با این عیب می فروشم و سپس معلوم شود عیب دیگری هم دارد، خریدار می تواند برای عیبی که فروشنده معین نکرده است، مال را پس دهد یا تفاوت قیمت بگیرد.
آثار فسخ قرارداد
در قانون مدنی به صراحت مشخص نشده است که وضعیت قرارداد پس از فسخ چگونه می شود اما می توان از آثار اقاله در این مورد نیز استفاده کر دزیرا در اقاله نیز به مانند فسخ قرارداد منحل شده و از بین می رود .تفاوت اقاله و فسخ در این است که در اقاله دوطرف با توافق عقد را برهم می زنند در حالی که در فسخ یکی از طرفین یا شخص ثالث نسبت به این امر اقدام می کند.بنابر این وحدت ملاک می توان گفت که در صورتی که عقدی در اثر فسخ از بین برود هریک از ثمن و مثمن به مالک قبل از فسخ مسترد می شود، اگر در مبیع عیبی حادث شده باشد یا اینکه مبیع تلف شود این موارد مانع از فسخ نمی باشد و در این حالت قیمت ،بدل یا ارش تعیین می شود.
رویه قانونی شرایط فسخ مبایعه نامه
شخصی که قصد فسخ قراردادی را دارد باید ابتدا اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف قرارداد اعلام کند که معمولا این امر به وسیله ارسال اظهار نامه به طرف قرارداد صورت میگیرد، سپس باید دعوایی تحت عنوان اعلام فسخ قرارداد را در دادگاه صالح که میتواند حسب مورد دادگاه محل اقامتگاه خوانده یا دادگاه محل وقوع مال غیر منقول باشد، اقامه کند.
فسخ قرارداد با اراده ذیحق صورت میگیرد و دادگاه نقشی در این امر ندارد؛ بنابراین مراجعه به دادگاه بیشتر جهت تمکین طرف عقد به آثار پس از فسخ قرارداد مثل استرداد مبیع یا ثمن صورت میگیرد و اگر طرف عقد فسخ را بپذیرد اساسا حتی نیازی به مراجعه به دادگاه وجود ندارد. دادگاه تنها در صورت درخواست فاسخ حکم اعلامی مبنی بر تحقق فسخ صادر میکند و در مقام تایید صحت فسخ صورت گرفته است.
مبایعه نامه یا همان بیع نامه از جمله اسناد عادی می باشد که در خرید و فروش ها بین مردم تنظیم می شود.مبایعه نامه فراتر ازتفاهم نامه و توافق نامه می باشد . دو طرف (خریدار و فروشنده) در صورتی که بخواهند نسبت به تنظیم مبایعه نامه اقدام نمایند می بایست ابتدا نسبت به محتویات بیع نامه به توافق و تفاهم برسند.برای اینکه توافق فی مابین طرفین حاصل شود می بایست به درستی مشخص شود که معامله و ارکان توافق چیست .بیع از جمله عقود لازم می باشد و جز در مواردی که حق فسخ می باشد قابل برهم زدن نیست. شروط ضمن عقد و خیارات سبب می شوند که عقد بیع قابل فسخ باشد بنابراین برخلاف عقود جایز فسخ عقود لازم به راحتی ممکن نمی باشد. براساس ماده 219 قانون مدنی : عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود» بنابراین اصل بر عدم امکان برهم زدن اختیاری عقود است.
در خصوص مبایعه نامه می بایست به نکات ذیل توجه کرد:
- هر دو طرف تعهدات مندرج در قرارداد را بپذیرند بنابراین اگر.فقط یکی از طرف های معامله تعهدات را قبول کند آن سند دیگر بیع نامه نیست.
- در صورتی که خریداران متعدد باشند مبایعه نامه باید به امضای کلیه آن ها برسد و همچنین سهم هر یک مشخص شده باشد.
- در صورتی که خریدار از وکیل استفاده نماید باید اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل بررسی و نیز یک نسخه رونوشت از وکالتنامه از وکیل گرفته شود.
- در صورتی که فروشنده باشید می توانید از حق حبس استفاده نمایید و تا زمانی که مبلغ مورد معاملعه را دریافت نکرده اید از تحویل مبیع خودداری کنید.
