آیا بعد از ابطال معامله می توان از فروشنده خسارت گرفت؟
با سلام. من زمین دایی ام را از دخترش خریده ام هنگام معامله پدرش خارج از کشور بود که پس از برگشتن دادخواست ابطال معامله را داد و معامله را باطل کرد ولی چون هنگام معامله، سند ملک را گرفته بودم متوجه شدم که در سند دست کاری شده و زمین مال پدربزرگم بوده و دایی ام با جعل سند بنام خودش کرده حال اینکه بعد ابطال معامله پول مرا نداده حتی ادعای خسارت هم دارد خواهشمندم راهنمایی و کمکم کنید چطور حقم را بگیرم ؟
خسارت از فروشنده در صورت ابطال معامله
- در صورتی که عقدي فاقد شرایط ماهوی و برخی شرایط شکلی مقرر براي صحت آن باشد آن عقد باطل است و به تبع آن آثار مخصوص بر آن عقد مترتب نمی شود و با تنفیذ نیز هیچ اثري پیدا نمی کند. به عبارت دیگر برای آنکه عقد صحیح واقع گردد لازم است یکسری از شرایط قانونی رعایت شود در غیر این صورت عقد باطل بوده و هیچگونه اثری نخواهد داشت.
- برای نمونه عقد بیع موجب انتقال مالکیت مبیع به خریدار و ثمن به فروشنده می شود. حال اگر بسته به شرایطی بیع باطل باشد، قرارداد صورت گرفته هیچ اثری در تملک نخواهد داشت و مال همچنان متعلق به صاحب قبل از عقد خواهد بود.
- رعایت برخی شرایط اختصاصی عقود ضمانت اجرای بطلان آن عقد را دارد.
- در رابطه با اینکه آیا بعد از ابطال معامله می توان از فروشنده خسارت گرفت یا نه باید گفت مطابق ماده 362 قانون مدنی، مهمترین اثر عقد بیع، انتقال مالکیت مبیع به خریدار و انتقال مالکیت ثمن به فروشنده می باشد. حال اگر فروشنده، مالک مبیع نباشد، عقدي که صورت گرفته است، عقد فضولی بوده و نیازمند تنفیذ مالک است.
- چنانچه مالک مبیع، عقد را تنفیذ نکند، قرارداد باطل می شود. در این ص..رت بدون تردید بعد از بطلان بیع، خریدار می تواند براي استرداد ثمن و در صورت جهل به فضولی بودن، استرداد غرامات و خسارات به فروشنده فضول مراجعه کند.
- ماده 391 قانون مدنی در ارتباط با اخذ خسارت از فضول بیان می دارد که در صورت مستحق للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.
- همچنین به موجب ماده 263 قانون مدنی هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.
- بنابراین، اگر از طرف بایع در اثر انجام معامله فضولی، ضرر و خسارتی به خریدار وارد شده باشد، چون او موجبات ورود خسارت را فراهم آورده است باید آن را جبران نماید. مبنای جبران خسارت علاوه بر ماده ی مذکور، قاعده ی غرور، قاعده ی تسبیب و لاضرر می باشد.
موارد بطلان معامله
- عدم اهلیت
معامله کننده باید عاقل، بالغ و رشید باشد و معامله ی مجنون و صغیر غیرممیز باطل است
- مجهول بودن مورد معامله
مالی که مورد معامله قرار می گیرد باید معین و مشخص باشد و در صورت مبهم بودن مورد معامله، معامله باطل است
- نامشروع بودن جهت معامله
جهت معامله و علتی که فرد بخاطر آن معامله را انجام می دهد در صوری که بیان گردد باید مشروع باشد در غیر این صورت معامله باطل است
- معامله صوری
معامله ی صوری به دلیل فقدان قصد واقعی انجام معامله باطل می باشد
- فروش مال غیر در صورت عدم اجازه ی صاحب مال پس از آگاهی به عقد
در واقع فروش مال غیر از نظر حقوقی معامله فضولی محسوب شده و در صورتی که صاحب مال پس از اطلاع معامله را تنفیذ ننماید معامله باطل می باشد.
- اشتباه
اشتباه در مواردی مانند اشتباه در نوع عقد، اشتباه در مورد معامله، اشتباه در خود موضوع معامله و اشتباه در شخص طرف مقابل زمانی که شخصیت علت عمده ی عقد است منجر به بطلان معامله می شود.
خسارات قابل مطالبه خریدار از فروشنده
ازجمله خساراتی که خریدار جاهل به فضولی بودن معامله می تواند از فروشنده دریافت نماید شامل موارد زیر می باشد:
1- هزینه های انعقاد عقد
2- اجرت المثل افزایش قیمت مبیع که در نتیجه ی عمل خریدار حاصل شده است
3- ما به التفاوت ثمن و قیمت مبیع در حالتی که مبیع در دست خریدار تلف شده و مالک قیمت آن را که بیش از ثمن بوده از خریدار دریافت نموده است.
4- ارزش حقوقی کسب شده توسط خریدار همچون حق کسب و پیشه در مبیع
5- کاهش ارزش ثمن
6- هزینه ی اقامه دعوا و حق الوکاله وکیل
پاسخ به پرسش مخاطب در خصوص گرفتن خسارت از فروشنده بابت ابطال معامله
♦ در پاسخ به پرسشی که طرح فرمودید باید گفت در صورتی که شما جاهل به فضولی بودن معامله بوده اید می توانید خسارات خود را از دختر دایی تان مستند به مواد 263 و 391 قانون مدنی طلب نمایید.
♦ در مورد جعل سند میتوانید شکایت جعل مطرح کنید و در مورد ثمن معامله هم، شما باید از طرف قراردادتان که پول رو به ایشان پرداخت کردید و دختر دایی شما هست ثمن را مطالبه کنید. در مورد خسارت، هم خسارت تاخیر تادیه می توانید دریافت کنید و هم اگر در قراردادتان بابت مستحق للغیر درامدن مبیع ضمانت اجرایی درج کرده اید از آن جهت نیز امکان مطالبه خسارت یا وجه التزام وجود دارد.
♦ در واقع در صورتی که وجه التزام قراردادی برای مستحق للغير درامدن و بطلان معامله در نظر گرفته شده باشد، اگر اين خسارت مبلغ روزانه باشد زمان مطالبه مبنای محاسبه خسارت روزانه خواهد شد و اگر مبلغ مشخصی است فقط همان ميزان مبالغ قابل مطالبه خواهد بود.
مستندات قانونی - مقررات مطالبه خسارت و ابطال معامله
ماده ۲۴۷ قانون مدنی
معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائممقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود.
ماده ۲۴۸ قانون مدنی
اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل میشود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضاء عقد نماید.
ماده ۲۴۹ قانون مدنی
سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمیشود.
ماده ۲۵۰ قانون مدنی
اجازه در صورتی موثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.
ماده ۲۵۱ قانون مدنی
رد معامله فضولی حاصل میشود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.
ماده ۲۵۲ قانون مدنی
لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تاخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه میتواند معامله را بهم بزند.
ماده ۲۵۳ قانون مدنی
در معامله فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد با وارث است.
ماده ۲۵۴ قانون مدنی
هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد از آن به نحوی از انحاء به معامله کننده فضولی منتقل شود صرف تملک موجب نفوذ معامله سابقه نخواهد بود.
ماده ۲۵۵ قانون مدنی
هر گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال ملک معامله کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله کننده میتوانسته است از قبل او ولایتا یا وکالتا معامله نماید در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه معامل است و الا معامله باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۶ قانون مدنی
هر گاه کسی مال خود و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود او نافذو نسبت به غیر فضولی است.
ماده ۲۵۷ قانون مدنی
اگر عین مالی که موضوع معامله فضولی بوده است قبل از اینکه مالک معامله فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود مالک میتواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند در این صورت هر یک را اجازه کرد معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل خواهد بود.
ماده ۲۵۸ قانون مدنی
نسبت به منافع مالی که مورد معامله فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد موثر خواهد بود.
ماده ۲۵۹ قانون مدنی
هر گاه معامل فضولی مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک آن معامله را اجازه نکند متصرف ضامن عین و منافع است.
ماده ۲۶۰ قانون مدنی
در صورتی که معامل فضولی عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر نخواهد داشت.
ماده ۲۶۱ قانون مدنی
در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هر گاه مالک معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفاء نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.
ماده ۲۶۲ قانون مدنی
در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن عیناً یا مثلاً یا قیمه به بایع فضولی رجوع کند.
ماده ۲۶۳ قانون مدنی
هر گاه مالک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق دارد که برای ثمن و کلیه غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن فقط حق رجوع برای ثمن را خواهد داشت.
ماده ۳۱۴ قانون مدنی
اگر در نتیجه عمل غاصب قیمت مال مغصوب زیاد شود غاصب حق مطالبه قیمت زیادی را نخواهد داشت مگر اینکه آن زیادتی عین باشد که در این صورت عین زاید متعلق به خود غاصب است.
ماده ۳۲۵ قانون مدنی
اگر مشتری جاهل به غصب بوده و مالک به او رجوع نموده باشد او نیز میتواند نسبت به ثمن و خسارات به بایع رجوع کند اگر چه مبیع نزد خود مشتری تلف شده باشد و اگر مالک نسبت به مثل یا قیمت رجوع به بایع کند بایع حق رجوع به مشتری را نخواهد داشت.
ماده ۳۲۶ قانون مدنی
اگر عوضی که مشتری عالم بر غصب در صورت تلف مبیع به مالک داده است زیاد بر مقدار ثمن باشد به مقدار زیاده نمیتواند رجوع به بایع کند ولی نسبت به مقدار ثمن حق رجوع دارد.
ماده ۳۶۲ قانون مدنی
آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:
۱. به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود.
۲. عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
۳. عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
۴. عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم میکند.
ماده ۳۹۰ قانون مدنی
اگر بعد از قبض ثمن مبیع کلاً یا جزائاً مستحقللغیر در آید بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد.
ماده ۳۹۱ قانون مدنی
در صورت مستحق للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.
ماده ۳۹۲ قانون مدنی
در مورد ماده قبل بایع باید از عهده تمام ثمنی که اخذ نموده است نسبت بکل یا بعض بر آید اگرچه بعد از عقد بیع بعلتی از علل درمبیع کسر قیمتی حاصل شده باشد.
ماده ۳۹۳ قانون مدنی
راجع به زیادتی که از عمل مشتری در مبیع حاصل شده باشد مقررات ماده ۳۱۴ مجری خواهد بود.
